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最高法院:为房屋登记纠纷开出“六药方”

作者: 发布于:2014-11-14 17:09:53 点击量:

最高法院:为房屋登记纠纷开出“六药方”

  最高人民法院出台司法解释——《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》,对法院受理哪些房屋登记纠纷,以及出现登记违法时的举证、撤销、侵权赔偿等作出明确规定,以期破解该难题。

  规定共14条,针对司法实践中遇到的诸多难题,一一开出了“药方”。司法解释规定全文附后。

  规定缘何出台?

  最高法院行政审判庭庭长赵大光解释说,是基于房屋登记已成为矛盾高发领域。10年来,我国房屋登记案件增长了200%,具有共性的疑难问题也积累了很多。比如,基于协助义务的房屋登记的可诉性、连续转移登记案件的受理、复印件和影印件的举证和证明力、民行交叉的审理程序和判断权限等。此外,行政审判与物权法的衔接尚有诸多不明之处。

  赵大光表示,由于上述新老问题比较复杂,极易产生分歧,使得房屋登记案件裁判错误、不当的几率增高。

  “药方一”针对房屋登记纠纷的可诉性问题

  规定第一条明确了公民、法人或者其他组织都可作为诉讼主体,对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为提起诉讼。

  规定第二条明确了法院不予受理的房屋登记纠纷及其除外原则。同时,规定第四条认可3种特殊债权人的原告资格,更强调诉权保护的价值;第五条对起诉连续转移登记的原告资格作出限制,则更多地考虑与善意取得制度的协调。

  “药方二”厘清连续转移登记案件的受理问题

  对于近年来经常出现的一房多卖、连续转卖,引发的房屋登记案件,规定第五条明确,必须起诉第一次房屋转移登记行为。

  规定同时增加了对善意第三人的保护。如果房屋已经被第三人购买并善意取得,即便产权登记机构作出的登记是违法的,也不应撤销。

  “药方三”解决房屋登记案的民行交叉问题

  规定第八条明确了民事基础关系先行处理的原则,对行政诉讼与民事诉讼的衔接关系作出了合理而又清楚的阐述。

  “药方四”针对登记合法与登记违法的判决问题

  对于登记合法的,规定第十条规定一律判决驳回诉讼请求。赵大光解释,主要是为了给可能出现的更正登记等行为留下合适的空间,使行政诉讼与行政监管更好地衔接。

  对于登记违法的,规定第十一条针对不同情况作出不同规定。同时强调对善意第三人的保护。

  “药方五”针对混合过错的行政赔偿问题

  规定第十二条将房屋登记机构的赔偿份额与过错挂钩。申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

  规定第十三条明确,房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记,侵犯原告合法权益的,房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

  “药方六”明确了房屋登记案件的管辖权

  规定第七条规定,房屋登记行政案件由房屋登记所在地人民法院管辖,但请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的、对房屋登记机构收缴房产证行为提起诉讼,以及因行政复议改变房屋登记行为而引起诉讼的,可由被告人所在地人民法院管辖。

  规定开出了6药方共14味“药”,但能否“药到病除”,尚待时间检验。赵大光表示,房屋登记案件的问题很多,不能指望规定毕其功于一役,解决所有的问题。

  附:最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定

  (2010年8月2日最高人民法院审判委员会第1491次会议通过)

  法释〔2010〕15号

  为正确审理房屋登记案件,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定,结合行政审判实际,制定本规定。

  第一条 公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服,提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理。

  第二条 房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为,公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理,但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。

  房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为,公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理。

  房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为,公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理。

  第三条 公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的,不受下列情形的影响:

  (一)房屋灭失;

  (二)房屋登记行为已被登记机构改变;

  (三)生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。

  第四条 房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记,债权人不服提起诉讼,符合下列情形之一的,人民法院应当依法受理:

  (一)以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;

  (二)债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的;

  (三)人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;

  (四)房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

  第五条 同一房屋多次转移登记,原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理。

  原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理;人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求,或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的,应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。

  原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼,对后续转移登记行为提起行政诉讼的,人民法院不予受理。

  第六条 人民法院受理房屋登记行政案件后,应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼:

  (一)房屋登记簿上载明的权利人;

  (二)被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人;

  (三)人民法院能够确认的其他利害关系人。

  第七条 房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖,但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖:

  (一)请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的;

  (二)对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的;

  (三)对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。

  第八条 当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。

  第九条 被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的,应当在法庭上出示。被告不保管原件的,应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的,应当提供相应的证据。

  第十条 被诉房屋登记行为合法的,人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。

  第十一条 被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分,其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的,可以判决部分撤销。

  被诉房屋登记行为违法,但该行为已被登记机构改变的,判决确认被诉行为违法。

  被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。

  第十二条 申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

  第十三条 房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记,侵犯原告合法权益的,房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

  第十四条 最高人民法院以前所作的相关的司法解释,凡与本规定不一致的,以本规定为准。

  农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。



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